Без кредитной истории и SSN, лимиты депозита и сборов, комиссия брокера в NYC, защита от дискриминации и мошенников.
Автор: Рубен Севумянц (Ruben Sevumyants), основатель Pomogu
Снять первую квартиру в новой стране непросто, а без американской кредитной истории — ещё сложнее. Ниже разберём, что арендодатель может у вас попросить, сколько он вправе взять и как не попасть на мошенников. Всё — по материалам властей штатов и федеральных ведомств.
Это общая информация, а не юридическая консультация.
Арендодатель может устанавливать требования к доходу и кредитной истории — но одинаковые для всех кандидатов.
Что у вас могут попросить:
Документ с фото и данные для проверки кредитной истории. Комиссия по правам человека Нью-Йорка (NYC Commission on Human Rights) поясняет, что это могут быть водительские права или ID штата, паспорт, SSN или ITIN.
Альтернативу, если SSN нет. По словам комиссии, если арендодатель принимает только паспорт или только SSN и отказывается от других документов, которых достаточно для проверки, это может прикрывать дискриминацию. Кроме того, SSN не нужен арендодателю, чтобы открыть банковский счёт для вашего депозита.
Поручителя (guarantor, co-signer). Многие арендодатели его просят. Но в городе Нью-Йорк нельзя требовать поручителя или повышать аренду из-за вашего иммиграционного статуса или страны происхождения.
Что поможет: письмо от работодателя с предложением работы или расчётные листки (pay stubs), выписки из банка, рекомендации от прежних арендодателей (при необходимости с переводом) и действующий документ.
Повышенный депозит возможен только в рамках закона: в Нью-Йорке — никогда больше месячной аренды, в Нью-Джерси — до полутора месяцев, в Пенсильвании — до двух месяцев в первый год.
Нью-Йорк
Депозит не может быть больше месячной аренды, и вместе с ним нельзя брать ещё и плату за последний месяц. Это правило ввёл закон 2019 года (Housing Stability and Tenant Protection Act), и оно касается большинства квартир.
В домах на шесть и больше квартир депозит должен лежать на процентном счёте в нью-йоркском банке; проценты принадлежат вам, за вычетом 1% в пользу арендодателя.
Если квартира не регулируемая (не rent-stabilized и не rent-controlled), депозит нужно вернуть в течение 14 дней после выезда, с перечнем удержаний. Без такого перечня арендодатель обязан вернуть всю сумму. Перед выездом можно попросить осмотр квартиры и присутствовать на нём.
Нью-Джерси
Максимум — полуторная месячная аренда. Ежегодное повышение депозита — не больше 10% от текущей суммы.
Депозит должен лежать на процентном счёте в банке Нью-Джерси, и в течение 30 дней арендодатель обязан письменно сообщить, где он хранится и под какой процент.
В течение 30 дней после окончания аренды депозит с процентами, за вычетом допустимых удержаний, возвращают вместе с перечнем удержаний — лично или заказным письмом (certified или registered mail).
Пенсильвания
В первый год аренды — не больше двух месячных платежей, со второго года — не больше одного.
При выезде сообщите арендодателю новый адрес в письменном виде и верните ключи. В течение 30 дней он должен вернуть депозит или прислать письменный перечень повреждений вместе с остатком суммы. Если перечень не пришёл вовремя, арендодатель теряет право удержать любую часть депозита.
Нью-Йорк: за проверку кредитной истории и биографии (credit and background check) можно взять не больше $20, причём арендодатель обязан дать вам копию отчёта и счёт от компании, которая его делала. Можно принести собственный отчёт не старше 30 дней. «Ключевые деньги» (key money) — доплата за то, чтобы квартиру отдали именно вам, — незаконны.
Нью-Джерси: с 1 мая 2026 года сбор за заявку и похожие сборы ограничены $50 в сумме, так что разбить их на «проверочный» и «административный» не получится. Ограничение не действует для квартир в домах на одну-две семьи, а сам лимит штат может ежегодно повышать с учётом инфляции.
Пенсильвания: по словам генерального прокурора штата, сбор за заявку часто невозвратный и должен быть разумным. Новый закон штата (Act 67 of 2026) вступает в силу в конце декабря 2026 года: сбор должен соответствовать реальным расходам арендодателя.
С 11 июня 2025 года брокер, который работает на арендодателя, включая агента, разместившего объявление, не может брать комиссию с вас. Никто не может обязать вас нанять брокера, чтобы снять квартиру. При этом вы по-прежнему можете сами нанять своего брокера и заплатить ему.
В объявлении должны быть указаны все платежи, которые от вас потребуются, а до подписания договора вы должны получить и подписать их письменный перечень. Жалобы принимает городской Департамент защиты потребителей и работников (DCWP). Закон действует только в городе Нью-Йорк.
Прочитайте договор (lease) целиком до подписи. В нём должны быть адрес, имена всех сторон, сумма аренды, срок оплаты и штрафы за просрочку, срок аренды, депозит, какие коммунальные услуги платите вы и как продлевается договор.
Любые изменения обе стороны подтверждают инициалами. Сохраните подписанный экземпляр.
В Нью-Йорке договор должен быть написан понятным языком. Жильцы rent-stabilized квартир в NYC получают подписанный экземпляр в течение 30 дней и приложение (rider) с описанием своих прав.
В Нью-Джерси большинство арендодателей обязаны выдать каждому новому жильцу памятку штата Truth in Renting.
Департамент финансовых услуг Нью-Йорка (DFS) напоминает: страховка арендодателя ваши вещи не покрывает. Полис арендатора (renter's insurance) покрывает имущество, ответственность, если кто-то пострадал у вас дома, и расходы на жильё, если на время ремонта придётся переехать. По оценке DFS, базовый полис стоит около $300 в год за защиту имущества примерно на $50 000. Наводнения и землетрясения стандартный полис не покрывает.
Федеральный закон запрещает дискриминацию в жилье, в том числе по стране происхождения (national origin).
Штат Нью-Йорк также защищает гражданство и иммиграционный статус, а ещё законный источник дохода, включая ваучеры Section 8. В городе Нью-Йорк иммиграционный статус тоже защищён.
Нью-Джерси защищает страну происхождения, национальность и законный источник дохода.
Пенсильвания защищает страну происхождения и происхождение предков (ancestry): из-за них нельзя применять другие критерии, например другие сборы или требования к иммиграционному статусу.
Жалобу в HUD (федеральное министерство жилья) можно подать в течение года. В Пенсильвании, чтобы сохранить свои права по законам о справедливом жилье, генеральный прокурор советует обращаться в Комиссию по правам человека штата (Pennsylvania Human Relations Commission) или в HUD.
Федеральная торговая комиссия (FTC) предупреждает о таких признаках:
«Хозяин» за границей, показать квартиру не может и торопит с решением.
Просят заплатить переводом (wire transfer), подарочными картами или криптовалютой. Это всё равно что отдать наличные — вернуть деньги, скорее всего, не получится.
Аренда намного ниже, чем у соседних квартир, или тот же дом выставлен на продажу.
SSN или скриншоты кредитного рейтинга просят ещё до того, как вы договорились об аренде. Большинство арендодателей сами запрашивают вашу кредитную историю.
Поищите адрес вместе с именем владельца, проверьте объявление на сайте самой компании и посмотрите квартиру до того, как платить или подписывать. О мошенниках сообщайте на ReportFraud.ftc.gov.
Права арендаторов в Нью-Йорке: ag.ny.gov/resources/individuals/tenants-homeowners/tenants
FARE Act (комиссия брокера в NYC): nyc.gov/site/dca/about/FAQ-Broker-Fees.page
Защита иммиграционного статуса в NYC: nyc.gov/site/cchr/law/protections-based-on-immigration-status-and-national-origin-en.page
Отдел по правам человека штата Нью-Йорк: dhr.ny.gov
Страховка арендатора в Нью-Йорке: dfs.ny.gov/consumers/help_for_homeowners/renters_tenants/renters_insurance
Регулируемые квартиры в Нью-Йорке: hcr.ny.gov
Аренда в Нью-Джерси: nj.gov/dca/home/landlord-tenant.shtml
Отдел по делам потребителей Нью-Джерси: njconsumeraffairs.gov
Гид для арендаторов Пенсильвании: attorneygeneral.gov/for-the-public/educational-materials
Комиссия по правам человека Пенсильвании: pa.gov/agencies/phrc
Жалоба на дискриминацию в HUD: hud.gov/reporthousingdiscrimination
Сообщить о мошенничестве в FTC: reportfraud.ftc.gov
Рубен Севумянц, Pomogu — pomogusa.com